Offene Immobilienfonds Großteil der Kredite zwischen 2013 und 2015 fällig


09.01.12 12:08
Scope Analysis

Berlin (aktiencheck.de AG) - Die Kreditaufnahme Offener Immobilienfonds ist gesetzlich reguliert, so die Analysten von Scope Analysis.

Aktuell dürfe nicht mehr als 50 Prozent der Immobilien - gemessen an der Summe der Verkehrswerte - fremdfinanziert werden. Die Novelle des Investmentgesetzes vom April 2011 sehe eine Reduzierung der Fremdkapitalaufnahme vor. Bis spätestens 2015 müsse die Kreditquote auf 30 Prozent reduziert werden. Derzeit würden sich die Quoten der Offenen Fonds zwischen zwölf und 50 Prozent bewegen. Ein Teil der Fonds müsse also seine Finanzierungsstrategien anpassen. Vor besonderen Herausforderungen stünden jene Fonds, die sich bereits in Abwicklung befinden würden. Diese Fonds hätten zum Teil langlaufende Darlehensverträge geschlossen, ihnen würden aber nur drei Jahre zur Liquidation des Sondervermögens bleiben.

Scope habe auf Basis der letzten Jahres- und Halbjahresberichte die Kreditlaufzeiten von 18 Offenen Immobilienfonds untersucht - sechs davon würden sich in Abwicklung befinden. Die 18 Fonds würden 66 Prozent des Gesamtmarktes repräsentieren. Das restliche Drittel der Fonds weise die Kreditlaufzeiten in ihren Publikationen nicht aus.

Das Fondsvermögen der 18 Fonds belaufe sich auf 56,2 Mrd. Euro. Diese würden Kredite von insgesamt 16,3 Mrd. Euro halten. Davon seien 9,4 Prozent im Jahr 2011 ausgelaufen. Etwa doppelt so viele - rund 17,3 Prozent - würden im Jahr 2012 enden. Der Großteil der Fremdfinanzierungen - 55 Prozent - stehe in den Jahren zwischen 2013 und 2015 zur Rückzahlung oder Refinanzierung an. Dies entspreche einer Summe von rund 8,9 Mrd. Euro. 15,3 Prozent der Finanzierungen würden noch länger laufen und in den Jahren von 2016 bis 2020 enden. Mit 2,9 Prozent habe ein sehr kleiner Teil der Kredite eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren.

Bei den meisten untersuchten Fonds sehe die Struktur der Kreditlaufzeiten ähnlich aus, wie auf Ebene der Gesamtbranche. Allerdings würden einige Abweichungen existieren. Die beiden Offenen Fonds der UBS Real Estate würden beispielsweise einen vergleichsweise hohen Anteil an Darlehen mit kurzer Restlaufzeit aufweisen. 36 bzw. 40 Prozent würden in weniger als einem Jahr enden. Dem entgegen würden der UniImmo: Deutschland und der UniImmo: Europa einen relativ hohen Anteil an langlaufenden Krediten halten: 13,3 bzw. 20 Prozent der Kredite seien erst in über 10 Jahren zur Rückzahlung fällig.

In einer misslichen Lage würden sich die Fonds befinden, die sich in Abwicklung befinden würden, aber noch langlaufende Kredite halten würden. Da für die Liquidation nur drei Jahre Zeit bleiben würden, müssten die Darlehen vorzeitig zurückgeführt werden. Die Banken würden dafür Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen. Diese Extrakosten würden die Veräußerungserlöse weiter schmälern und letztlich zulasten der Anleger gehen. Beim TMW Immobilien Weltfonds beispielsweise würden 37 Prozent der Kredite im Zeitraum von 2016 bis 2020 auslaufen, beim AXA ImmoSelect seien es immerhin 20 Prozent der Darlehen. (09.01.2012/fc/a/f)






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