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Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund: Immobilienaktien - Von Wachstumsnischen profitieren
21.03.17 15:00
Henderson Global Investors
London (www.fondscheck.de) - Guy Barnard, Manager des Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund (ISIN LU0088927925 / WKN 989232, A2 Acc EUR) und Co-Leiter Global Property Equities bei Henderson Global Investors geht der Frage nach, wie sich die Rotation von Growth- in Value-Aktien auf den Immobiliensektor ausgewirkt hat.
Zudem beleuchte er die positiven Auswirkungen der Rotation auf die Strategie. Sie ermögliche es dem Team, vermehrt Anlagechancen bei fehlbewerteten Aktien aufzuspüren und auch künftig Länder, Städte und Branchen mit attraktivem Wachstumspotenzial ins Visier zu nehmen.
Im November letzten Jahres hätten sich die Märkte nach Einschätzung der Experten an einem Scheideweg befunden: Die Gedanken der Anleger seien nun offenbar weniger um Ertrag und Kapitalwachstum als vielmehr um Werthaltigkeit und Zyklizität gekreist. Die im Sommer 2016 begonnene Rotation habe nach dem Wahlsieg Trumps im November Fahrt aufgenommen. In diesem Umfeld hätten Immobilienaktien trotz der Erholung in den letzten Monaten nicht mit den allgemeinen Aktienmärkten Schritt gehalten.
Als Anleger in Immobilienaktien seien die Experten stets darum bemüht, ihre Einschätzungen zu den Direktimmobilienmärkten mit dem in Einklang zu bringen, was in den Kursen von Immobilienaktien eingepreist sei. Das könne dazu führen, dass die Experten Länder oder Branchen mit relativ schwachen Fundamentaldaten übergewichten würden, wenn die Experten den Eindruck hätten, dass sich in den Kursen zu viel Pessimismus widerspiegele.
Zugleich würden die Experten extrem darauf achten, keinen zu hohen Preis für Wachstumspotenzial zu zahlen. Aus aktueller Sicht würden sich den Experten zunehmend interessante Möglichkeiten bieten, mit Abschlägen bewertete Wachstumsaktien zu kaufen, denn wegen der Marktrotation würden viele Anleger die guten Rahmenbedingungen an den Immobilienmärkten ausblenden. Die aus diesen Fehlbewertungen resultierenden Chancen hätten sich die Experten in den letzten Monaten nicht entgehen lassen.
Auch wenn mit den politischen Entwicklungen in Europa die Schwankungen an den Aktienmärkten in diesem Jahr zunehmen könnten, würden Immobilienaktien nach Dafürhalten der Experten weiterhin attraktive Renditen sowie vorhersehbares Wachstum und Anlegern damit die Chance auf attraktive Erträge bieten. Hinzu komme, dass sich das Kapitalwachstum an den europäischen Immobilienmärkten in diesem Jahr zwar verlangsamen dürfte. Gleichwohl gebe es Wachstumsnischen in einzelnen Ländern, Branchen und Städten, die die Experten Gewinn bringend nutzen könnten. Nicht alle Märkte und Sektoren in Europa würden sich im Gleichschritt bewegen.
Im Portfolio am stärksten übergewichtet sei in der zweiten Jahreshälfte 2016 Spanien gewesen. Politische Unsicherheiten hätten die Aktienkurse belastet, wobei Anleger jedoch offenbar die starke Wirtschaft, die hohe Immobiliennachfrage von Investorenseite und die ersten Anzeichen für Mietsteigerungen ignoriert hätten. Der Fokus der Experten auf Firmen, die sich auf die Büromärkte in Madrid und Barcelona spezialisiert hätten, habe sich ausgezahlt. Inzwischen hätten die Experten zwar einen Teil des Gewinns mitgenommen, würden aber glauben, dass der Markt im Jahresverlauf noch Luft nach oben habe.
Weltweit seien Aktien deutscher Immobiliengesellschaften während der Marktrotation im vierten Quartal 2016 unter den Schlusslichtern zu finden gewesen. Besonders habe das für Aktien im Wohnungssektor gegolten, die als Hauptnutznießer sinkender Bund-Renditen gegolten hätten. Noch im Sommer erschienen ihre Bewertungen überzogen, so die Experten von Henderson Global Investors. Seitdem aber seien die Kurse um ca. 20% gefallen. Zusammen mit besseren Fundamentaldaten habe sich daher eine gute Gelegenheit geboten, die Gewichtung der Experten im Sektor im November/Dezember aufzustocken.
Nach Analysen der Experten würden Wohnungsgesellschaften auch künftig vom starken Bevölkerungsanstieg in den Städten profitieren, der auf steigende Mieten hoffen lasse. Günstig seien nach Erachten der Experten auch weiterhin die Aussichten für Gewerbeimmobilien (Büros und Industrie), sodass die Experten keinen Grund sehen würden, ihre Übergewichtung zu reduzieren. Das gelte besonders für den Berliner Markt.
Der britische Immobilienmarkt habe sich nach dem Brexit-Votum weit besser behauptet als von den meisten erwartet. Von Juli bis September letzten Jahres seien die Kapitalwerte zwar um 3% bis 4% gefallen, hätten sich seitdem aber stetig erholt. Ein schwaches Pfund, wenige Zwangsverkäufe und die Maßnahmen der Bank von England würden den Markt stützen. In einigen Bereichen und insbesondere am Londoner Büromarkt würden die Experten wegen des schwächeren Ausblicks für die Mieten zwar mit weiter sinkenden Kapitalwerten rechnen. In anderen Sektoren wie z.B. Industrieimmobilien stünden die Zeichen aber auf weiteres Kapitalwachstum.
Aber obwohl die Experten heute bei vielen britischen Immobilienwerten, die nach wie vor trotz hoher Asset-Qualität und guter Bilanzen mit hohen Abschlägen gehandelt würden, Wertpotenzial sehen würden, würden sie wegen der anhaltenden Unsicherheiten durch den Brexit vorsichtig bleiben. Die Experten würden sich stattdessen auf Bereiche mit strukturellem Wachstum wie Industrieimmobilien, Selbstlager, Studentenwohnungen und Bauland außerhalb Londons konzentrieren. In Verbindung mit einer Anlage in ausgewählte Value-Aktien sei der Fonds nach Erachten der Experten ausgewogen am britischen Markt aufgestellt.
Vermögensanlagen und Immobilien in Europa würden derzeit bei Anlegern nicht allzu hoch im Kurs stehen mögen. Die in den konzentrierten Portfolios der Experten befindlichen Aktien würden aber weiterhin attraktives Potenzial für Kapitalwert- und Ertragssteigerungen bieten. Da börsennotierte Immobilienaktien unverändert mit einem Abschlag auf ihren Nettoinventarwert gehandelt würden, sei es für Anleger nach wie vor günstiger, sich über Aktien statt Direktimmobilien zu engagieren.
Ungeachtet des langsameren Wachstums würden die Experten immer noch einen Wertzuwachs von rund 5% in diesem Jahr prognostizieren, wobei die Spanne je nach Land und Sektor allerdings recht groß sei. Wichtiger sei indes, dass sich an den unglaublich starken Ertragsströmen aus Immobilien nichts ändern werde: So werde für die Dividendenrendite von derzeit fast 4% ein Anstieg auf 7% p.a. in den nächsten zwei Jahren erwartet. (Ausgabe vom 20.03.2017) (21.03.2017/fc/a/f)
Zudem beleuchte er die positiven Auswirkungen der Rotation auf die Strategie. Sie ermögliche es dem Team, vermehrt Anlagechancen bei fehlbewerteten Aktien aufzuspüren und auch künftig Länder, Städte und Branchen mit attraktivem Wachstumspotenzial ins Visier zu nehmen.
Als Anleger in Immobilienaktien seien die Experten stets darum bemüht, ihre Einschätzungen zu den Direktimmobilienmärkten mit dem in Einklang zu bringen, was in den Kursen von Immobilienaktien eingepreist sei. Das könne dazu führen, dass die Experten Länder oder Branchen mit relativ schwachen Fundamentaldaten übergewichten würden, wenn die Experten den Eindruck hätten, dass sich in den Kursen zu viel Pessimismus widerspiegele.
Zugleich würden die Experten extrem darauf achten, keinen zu hohen Preis für Wachstumspotenzial zu zahlen. Aus aktueller Sicht würden sich den Experten zunehmend interessante Möglichkeiten bieten, mit Abschlägen bewertete Wachstumsaktien zu kaufen, denn wegen der Marktrotation würden viele Anleger die guten Rahmenbedingungen an den Immobilienmärkten ausblenden. Die aus diesen Fehlbewertungen resultierenden Chancen hätten sich die Experten in den letzten Monaten nicht entgehen lassen.
Auch wenn mit den politischen Entwicklungen in Europa die Schwankungen an den Aktienmärkten in diesem Jahr zunehmen könnten, würden Immobilienaktien nach Dafürhalten der Experten weiterhin attraktive Renditen sowie vorhersehbares Wachstum und Anlegern damit die Chance auf attraktive Erträge bieten. Hinzu komme, dass sich das Kapitalwachstum an den europäischen Immobilienmärkten in diesem Jahr zwar verlangsamen dürfte. Gleichwohl gebe es Wachstumsnischen in einzelnen Ländern, Branchen und Städten, die die Experten Gewinn bringend nutzen könnten. Nicht alle Märkte und Sektoren in Europa würden sich im Gleichschritt bewegen.
Weltweit seien Aktien deutscher Immobiliengesellschaften während der Marktrotation im vierten Quartal 2016 unter den Schlusslichtern zu finden gewesen. Besonders habe das für Aktien im Wohnungssektor gegolten, die als Hauptnutznießer sinkender Bund-Renditen gegolten hätten. Noch im Sommer erschienen ihre Bewertungen überzogen, so die Experten von Henderson Global Investors. Seitdem aber seien die Kurse um ca. 20% gefallen. Zusammen mit besseren Fundamentaldaten habe sich daher eine gute Gelegenheit geboten, die Gewichtung der Experten im Sektor im November/Dezember aufzustocken.
Nach Analysen der Experten würden Wohnungsgesellschaften auch künftig vom starken Bevölkerungsanstieg in den Städten profitieren, der auf steigende Mieten hoffen lasse. Günstig seien nach Erachten der Experten auch weiterhin die Aussichten für Gewerbeimmobilien (Büros und Industrie), sodass die Experten keinen Grund sehen würden, ihre Übergewichtung zu reduzieren. Das gelte besonders für den Berliner Markt.
Der britische Immobilienmarkt habe sich nach dem Brexit-Votum weit besser behauptet als von den meisten erwartet. Von Juli bis September letzten Jahres seien die Kapitalwerte zwar um 3% bis 4% gefallen, hätten sich seitdem aber stetig erholt. Ein schwaches Pfund, wenige Zwangsverkäufe und die Maßnahmen der Bank von England würden den Markt stützen. In einigen Bereichen und insbesondere am Londoner Büromarkt würden die Experten wegen des schwächeren Ausblicks für die Mieten zwar mit weiter sinkenden Kapitalwerten rechnen. In anderen Sektoren wie z.B. Industrieimmobilien stünden die Zeichen aber auf weiteres Kapitalwachstum.
Aber obwohl die Experten heute bei vielen britischen Immobilienwerten, die nach wie vor trotz hoher Asset-Qualität und guter Bilanzen mit hohen Abschlägen gehandelt würden, Wertpotenzial sehen würden, würden sie wegen der anhaltenden Unsicherheiten durch den Brexit vorsichtig bleiben. Die Experten würden sich stattdessen auf Bereiche mit strukturellem Wachstum wie Industrieimmobilien, Selbstlager, Studentenwohnungen und Bauland außerhalb Londons konzentrieren. In Verbindung mit einer Anlage in ausgewählte Value-Aktien sei der Fonds nach Erachten der Experten ausgewogen am britischen Markt aufgestellt.
Vermögensanlagen und Immobilien in Europa würden derzeit bei Anlegern nicht allzu hoch im Kurs stehen mögen. Die in den konzentrierten Portfolios der Experten befindlichen Aktien würden aber weiterhin attraktives Potenzial für Kapitalwert- und Ertragssteigerungen bieten. Da börsennotierte Immobilienaktien unverändert mit einem Abschlag auf ihren Nettoinventarwert gehandelt würden, sei es für Anleger nach wie vor günstiger, sich über Aktien statt Direktimmobilien zu engagieren.
Ungeachtet des langsameren Wachstums würden die Experten immer noch einen Wertzuwachs von rund 5% in diesem Jahr prognostizieren, wobei die Spanne je nach Land und Sektor allerdings recht groß sei. Wichtiger sei indes, dass sich an den unglaublich starken Ertragsströmen aus Immobilien nichts ändern werde: So werde für die Dividendenrendite von derzeit fast 4% ein Anstieg auf 7% p.a. in den nächsten zwei Jahren erwartet. (Ausgabe vom 20.03.2017) (21.03.2017/fc/a/f)
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| Kurs | Vortag | Veränderung | Datum/Zeit | |
| 53,10 € | 54,896 € | -1,796 € | -3,27% | 17.04./07:46 |
| ISIN | WKN | Jahreshoch | Jahrestief | |
| LU0088927925 | 989232 | 59,25 € | 49,95 € | |