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Scope bestätigt das Asset Management Rating der Schroder Real Estate von AA- (AMR) - Fondsnews
22.08.23 13:17
Scope Fund Analysis GmbH
Berlin (www.fondscheck.de) - Scope bestätigt das Asset Management Rating der Schroder Real Estate von AA- (AMR), so die Experten der Scope Fund Analysis GmbH.
Damit werde dem Unternehmen eine sehr gute Qualität und Kompetenz im Segment Real Estate Deutschland bescheinigt.
In den fünf Geschäftsbereichen Private Assets & Alternatives, Solutions, Mutual Funds, Institutional sowie Wealth Management verfüge Schroders über eine langjährige Erfahrung und Kompetenz. Mit über 60 lokalen Investment-Teams weltweit verwalte die börsennotierte Schroders PLC ein Vermögen von 846 Mrd. Euro (Stand: 30.06.2023). Der im Jahr 1971 gegründete Geschäftsbereich Real Estate betreue mit mehr als 280 Mitarbeitern in 16 Teams ein Immobilienvermögen von 29,6 Mrd. Euro (Stand: 31.03.2023).
Als vollständig integrierte Plattform für Immobilieninvestitionen und Asset Management biete Schroders Real Estate entlang der Immobilien-Wertschöpfungskette Dienstleistungen im Rahmen des Investment Managements, Asset Managements sowie des kaufmännischen Property Managements an. Das technische Property Management sowie das Facility Management seien dagegen an Dienstleister ausgelagert. Der Bereich Schroder Deutschland mit der Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt (inkl. Zweigniederlassung in Stockholm) und der Schroder Real Estate Management GmbH, München, auf den sich dieses Rating beziehe, sei auf Büro- und Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich sowie auf lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien in der DACH-Region fokussiert.
Darüber hinaus würden gemischt genutzte Immobilien und Logistikobjekte in Deutschland abgedeckt. Die deutschen Hotelimmobilien würden zentral durch eine spezialisierte Hoteleinheit in Paris gemanagt. Die deutschen Fonds- und Asset Management-Teams hätten jederzeit Zugriff auf die globalen Ressourcen der Gruppe - insbesondere in Bezug auf Kundenzugang, ESG-Aufstellung und die institutionalisierte Prozesslandschaft - und könnten somit auf den internationalen Märkten zusammen mit den korrespondierenden Teams agieren.
Schroders, die bereits seit 2007 Unterzeichnerin der UN PRI sei, erstelle einen jährlichen Nachhaltigkeitsbericht und verfüge über ein nach ISO14001 zertifiziertes Umweltmanagementsystem. Außerdem habe sich Schroders das Ziel gesetzt, bis 2040 das 1,5-Grad einzuhalten. Zudem sei das Unternehmen seit Dezember 2020 Unterzeichner der Net Zero Asset Managers Initiative. Auch auf Asset-/Investmentvehikel-Ebene lägen zum Teil ESG-Berichte nach GRESB vor. Das GRESB-Rating werde für weitere Produkte angestrebt. Das in London ansässige Real Estate Sustainability-Team habe mehrere Richtlinien entwickelt, die das Immobilienanlageteam bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsinitiativen bei allen Anlageaktivitäten einhalten müsse.
Das insgesamt sehr gute Asset Management Rating werde wesentlich gestützt durch: (1) die deutlich überdurchschnittliche Branchenerfahrung und Qualifikation auf der Führungsebene und im Bereich Investment Management; (2) die ausgeprägte lokale Präsenz und den Zugriff auf die internationalen Investmentmärkte als Teil der globalen Immobilienplattform der Schroders Gruppe; (3) die klar definierte ESG-Strategie, die bereits durch eine umfangreiche, detaillierte Berichterstattung auf Unternehmens- sowie auf Produktebene dokumentiert werde und (4) das hervorragende globale Research, auf welches die deutsche Einheit Zugriff habe und was integraler Bestandteil der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette sei.
Begrenzt werde das Rating durch: (1) ein erhöhtes Konzentrationsrisiko auf Kundenbasis; (2) die im Branchenvergleich erhöhte Mitarbeiterfluktuation, wenngleich diese zuletzt rückläufig gewesen sei, sowie (3) die Herausforderung, das weiterhin anspruchsvolle und komplexer gewordene Marktumfeld im Immobilienbereich zu managen und somit die neu aufgelegten Produkte zu positionieren.
Insgesamt verwalte die Schroder KVG drei institutionelle Spezial-AIF, zwei Joint Ventures sowie einen offenen Immobilien-Publikumsfonds. Aus München heraus würden vier Mandate und weitere diverse einzelne Objekte für unterschiedliche Anleger gemanagt. Im Bereich Asset Management würden per 31.12.2022 insgesamt 205 Objekte mit einem Volumen von 4,3 Mrd. Euro für die eigenen sowie die internationalen Vehikel der Schroders Gruppe aus Frankfurt, München und Stockholm betreut. Der Manager plane den Fokus auf die Bereiche Wohnen und Lebensmitteleinzelhandel zu stärken. In diesem Zusammenhang sei 2021 der deutsche Spezial-AIF "Urban Living Fund" mit einem regionalen Anlageschwerpunkt auf deutsche Metropolregionen aufgelegt worden. Die Nutzungsart Wohnen solle hierbei 40 bis 60% ausmachen und das restliche Portfolio auf die Top-5-Ankermieter des Lebensmitteleinzelhandels entfallen.
Seit Juni 2021 biete Schroder ihren Privatanlegern in Deutschland erstmalig die Möglichkeit, mit dem neu aufgelegten offenen Immobilienpublikumsfonds "Schroders Immobilienwerte Deutschland" in einen Artikel 8-Fonds nach SFDR zu investieren. Der Fonds stelle dabei vor allem Energieeffizienz, Investitionen in Bildung und Pflege sowie soziale Gleichberechtigung in den Mittelpunkt. Aufgrund des gestiegenen Zinsumfeldes hätten Anleger vielfach attraktivere Anlagemöglichkeiten als Immobilien, was die Akquise neuer Anlegergelder in der aktuellen Situation und damit den Aufbau der Produkte stark erschwere.
Die Gesellschaft könne im Berichtszeitraum eine klar auf Verkäufe fokussierte Transaktionsbilanz vorweisen - zwei Ankäufen in Höhe von rund 28 Mio. Euro hätten zehn Verkäufe in Höhe von 162 Mio. Euro gegenübergestanden, was Scope positiv bewerte. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 hätten das Ankaufsvolumen bei 292 Mio. Euro bzw. neun Objekten und das Verkaufsvolumen bei 572 Mio. Euro bzw. acht Objekten gelegen. Die Ankaufspolitik des Fondsmanagements konzentriere sich darauf, selektiv hochwertige Objekte mit Fokus auf nachhaltiger und energieeffizienter Bauweise zu erwerben. Auf der Verkaufsseite hätten insbesondere Objekte im Sektor Lebensmitteleinzelhandel im Vordergrund gestanden. In der Hochpreisphase des Marktes (2019 bis 2022) habe die Gesellschaft in Summe rund 480 Mio. Euro bzw. 13 Immobilien in Deutschland bzw. in der DACH-Region angekauft. Dies könne entsprechende Abwertungsrisiken bergen.
Steigende Zinsen und hohe Inflationsraten hätten im vergangenen Jahr 2022 und in den ersten Monaten dieses Jahres nahezu zum Erliegen des Immobilien-Transaktionsmarktes geführt. Kombiniert mit weiteren Unsicherheitsfaktoren wie Kaufkraftverlusten und den sich wandelnden Nutzeranforderungen an die Gebäude, vor allem hinsichtlich ESG und des künftigen Büroflächenbedarfs, würden die Risiken in vielen Segmenten weiter erhöhen. Leerfallende Flächen und sinkende Mieten seien die unmittelbaren Auswirkungen, mit denen vor allem Objekte in nicht-erstklassigen Lagen (abseits von A-Lagen) zu kämpfen hätten. Es sei davon auszugehen, dass das Segment Shopping-Center, aber auch teilweise der Bürosektor, weitere Herausforderungen in der Vermietung sowie hinsichtlich der Bewertung bekommen würden.
Vor diesem Hintergrund seien verstärkt Maßnahmen erforderlich, um das Renditeniveau der Fonds stabil zu halten und die Risikotragfähigkeit zu stärken. Die Performance der Fonds stelle sich aktuell als solide dar. Sollten ausreichend neue Anlegergelder akquiriert werden, könnten künftig sich bietende Ankaufschancen genutzt werden.
Die Vermietungsleistung von Schroders in Deutschland sei im Jahresvergleich, bezogen auf die qm, um 14% gesunken (2022: 70.312 qm, 2021: 81.959 qm). Im Vergleich zum Nettosollmietertrag habe die Vermietungsleistung (Neu- und Nachvermietungen) gegenüber dem Vorjahr sogar einen Rückgang von 30% verzeichnet (2022: 13,3 Mio. Euro, 2021: 19,0 Mio. Euro). Die Vermietungsquote auf Produktebene liege zum Stichtag 31.12.2022 zwischen 81,5% und 100% bzw. durchschnittlich 95,9%.
Auf Objekteebene lägen die Vermietungsquoten zwischen 24,0% und 100%. Der Durchschnitt der 205 Objekte liege bei 89,4%. Die WAULT auf Produktebene befinde sich zwischen 3,4 Jahre und 15,8 Jahre, dabei liege der Durchschnitt bei 6,9 Jahren. Für 191 Objekte liege Scope die WAULT auf Objektebene vor. Auf der Objekteebene lägen die WAULTs zwischen 0 und 23,3 Jahren. Der Durchschnitt der Objekte liege bei 5,2 Jahren. Insgesamt bewerte Scope die Vermietungsleistung des Unternehmens als gut.
Die Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH sei bezüglich ihrer Prozesse klar strukturiert, Compliance und Risikokontrolle unterlägen den geltenden rechtlichen Standards, die den Kapitalverwaltungsgesellschaften insbesondere seit dem Inkrafttreten des KAGB vorgegeben würden. (22.08.2023/fc/n/s)
Damit werde dem Unternehmen eine sehr gute Qualität und Kompetenz im Segment Real Estate Deutschland bescheinigt.
Als vollständig integrierte Plattform für Immobilieninvestitionen und Asset Management biete Schroders Real Estate entlang der Immobilien-Wertschöpfungskette Dienstleistungen im Rahmen des Investment Managements, Asset Managements sowie des kaufmännischen Property Managements an. Das technische Property Management sowie das Facility Management seien dagegen an Dienstleister ausgelagert. Der Bereich Schroder Deutschland mit der Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt (inkl. Zweigniederlassung in Stockholm) und der Schroder Real Estate Management GmbH, München, auf den sich dieses Rating beziehe, sei auf Büro- und Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich sowie auf lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien in der DACH-Region fokussiert.
Darüber hinaus würden gemischt genutzte Immobilien und Logistikobjekte in Deutschland abgedeckt. Die deutschen Hotelimmobilien würden zentral durch eine spezialisierte Hoteleinheit in Paris gemanagt. Die deutschen Fonds- und Asset Management-Teams hätten jederzeit Zugriff auf die globalen Ressourcen der Gruppe - insbesondere in Bezug auf Kundenzugang, ESG-Aufstellung und die institutionalisierte Prozesslandschaft - und könnten somit auf den internationalen Märkten zusammen mit den korrespondierenden Teams agieren.
Schroders, die bereits seit 2007 Unterzeichnerin der UN PRI sei, erstelle einen jährlichen Nachhaltigkeitsbericht und verfüge über ein nach ISO14001 zertifiziertes Umweltmanagementsystem. Außerdem habe sich Schroders das Ziel gesetzt, bis 2040 das 1,5-Grad einzuhalten. Zudem sei das Unternehmen seit Dezember 2020 Unterzeichner der Net Zero Asset Managers Initiative. Auch auf Asset-/Investmentvehikel-Ebene lägen zum Teil ESG-Berichte nach GRESB vor. Das GRESB-Rating werde für weitere Produkte angestrebt. Das in London ansässige Real Estate Sustainability-Team habe mehrere Richtlinien entwickelt, die das Immobilienanlageteam bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsinitiativen bei allen Anlageaktivitäten einhalten müsse.
Das insgesamt sehr gute Asset Management Rating werde wesentlich gestützt durch: (1) die deutlich überdurchschnittliche Branchenerfahrung und Qualifikation auf der Führungsebene und im Bereich Investment Management; (2) die ausgeprägte lokale Präsenz und den Zugriff auf die internationalen Investmentmärkte als Teil der globalen Immobilienplattform der Schroders Gruppe; (3) die klar definierte ESG-Strategie, die bereits durch eine umfangreiche, detaillierte Berichterstattung auf Unternehmens- sowie auf Produktebene dokumentiert werde und (4) das hervorragende globale Research, auf welches die deutsche Einheit Zugriff habe und was integraler Bestandteil der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette sei.
Insgesamt verwalte die Schroder KVG drei institutionelle Spezial-AIF, zwei Joint Ventures sowie einen offenen Immobilien-Publikumsfonds. Aus München heraus würden vier Mandate und weitere diverse einzelne Objekte für unterschiedliche Anleger gemanagt. Im Bereich Asset Management würden per 31.12.2022 insgesamt 205 Objekte mit einem Volumen von 4,3 Mrd. Euro für die eigenen sowie die internationalen Vehikel der Schroders Gruppe aus Frankfurt, München und Stockholm betreut. Der Manager plane den Fokus auf die Bereiche Wohnen und Lebensmitteleinzelhandel zu stärken. In diesem Zusammenhang sei 2021 der deutsche Spezial-AIF "Urban Living Fund" mit einem regionalen Anlageschwerpunkt auf deutsche Metropolregionen aufgelegt worden. Die Nutzungsart Wohnen solle hierbei 40 bis 60% ausmachen und das restliche Portfolio auf die Top-5-Ankermieter des Lebensmitteleinzelhandels entfallen.
Seit Juni 2021 biete Schroder ihren Privatanlegern in Deutschland erstmalig die Möglichkeit, mit dem neu aufgelegten offenen Immobilienpublikumsfonds "Schroders Immobilienwerte Deutschland" in einen Artikel 8-Fonds nach SFDR zu investieren. Der Fonds stelle dabei vor allem Energieeffizienz, Investitionen in Bildung und Pflege sowie soziale Gleichberechtigung in den Mittelpunkt. Aufgrund des gestiegenen Zinsumfeldes hätten Anleger vielfach attraktivere Anlagemöglichkeiten als Immobilien, was die Akquise neuer Anlegergelder in der aktuellen Situation und damit den Aufbau der Produkte stark erschwere.
Die Gesellschaft könne im Berichtszeitraum eine klar auf Verkäufe fokussierte Transaktionsbilanz vorweisen - zwei Ankäufen in Höhe von rund 28 Mio. Euro hätten zehn Verkäufe in Höhe von 162 Mio. Euro gegenübergestanden, was Scope positiv bewerte. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 hätten das Ankaufsvolumen bei 292 Mio. Euro bzw. neun Objekten und das Verkaufsvolumen bei 572 Mio. Euro bzw. acht Objekten gelegen. Die Ankaufspolitik des Fondsmanagements konzentriere sich darauf, selektiv hochwertige Objekte mit Fokus auf nachhaltiger und energieeffizienter Bauweise zu erwerben. Auf der Verkaufsseite hätten insbesondere Objekte im Sektor Lebensmitteleinzelhandel im Vordergrund gestanden. In der Hochpreisphase des Marktes (2019 bis 2022) habe die Gesellschaft in Summe rund 480 Mio. Euro bzw. 13 Immobilien in Deutschland bzw. in der DACH-Region angekauft. Dies könne entsprechende Abwertungsrisiken bergen.
Steigende Zinsen und hohe Inflationsraten hätten im vergangenen Jahr 2022 und in den ersten Monaten dieses Jahres nahezu zum Erliegen des Immobilien-Transaktionsmarktes geführt. Kombiniert mit weiteren Unsicherheitsfaktoren wie Kaufkraftverlusten und den sich wandelnden Nutzeranforderungen an die Gebäude, vor allem hinsichtlich ESG und des künftigen Büroflächenbedarfs, würden die Risiken in vielen Segmenten weiter erhöhen. Leerfallende Flächen und sinkende Mieten seien die unmittelbaren Auswirkungen, mit denen vor allem Objekte in nicht-erstklassigen Lagen (abseits von A-Lagen) zu kämpfen hätten. Es sei davon auszugehen, dass das Segment Shopping-Center, aber auch teilweise der Bürosektor, weitere Herausforderungen in der Vermietung sowie hinsichtlich der Bewertung bekommen würden.
Vor diesem Hintergrund seien verstärkt Maßnahmen erforderlich, um das Renditeniveau der Fonds stabil zu halten und die Risikotragfähigkeit zu stärken. Die Performance der Fonds stelle sich aktuell als solide dar. Sollten ausreichend neue Anlegergelder akquiriert werden, könnten künftig sich bietende Ankaufschancen genutzt werden.
Die Vermietungsleistung von Schroders in Deutschland sei im Jahresvergleich, bezogen auf die qm, um 14% gesunken (2022: 70.312 qm, 2021: 81.959 qm). Im Vergleich zum Nettosollmietertrag habe die Vermietungsleistung (Neu- und Nachvermietungen) gegenüber dem Vorjahr sogar einen Rückgang von 30% verzeichnet (2022: 13,3 Mio. Euro, 2021: 19,0 Mio. Euro). Die Vermietungsquote auf Produktebene liege zum Stichtag 31.12.2022 zwischen 81,5% und 100% bzw. durchschnittlich 95,9%.
Auf Objekteebene lägen die Vermietungsquoten zwischen 24,0% und 100%. Der Durchschnitt der 205 Objekte liege bei 89,4%. Die WAULT auf Produktebene befinde sich zwischen 3,4 Jahre und 15,8 Jahre, dabei liege der Durchschnitt bei 6,9 Jahren. Für 191 Objekte liege Scope die WAULT auf Objektebene vor. Auf der Objekteebene lägen die WAULTs zwischen 0 und 23,3 Jahren. Der Durchschnitt der Objekte liege bei 5,2 Jahren. Insgesamt bewerte Scope die Vermietungsleistung des Unternehmens als gut.
Die Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH sei bezüglich ihrer Prozesse klar strukturiert, Compliance und Risikokontrolle unterlägen den geltenden rechtlichen Standards, die den Kapitalverwaltungsgesellschaften insbesondere seit dem Inkrafttreten des KAGB vorgegeben würden. (22.08.2023/fc/n/s)