Wien (www.fondscheck.de) - Seit ihrer Neuregulierung im Jahr 2013 erfreuten sich offene Immobilienfonds wieder des Rufs, ein krisensicheres Basisinvestment zu sein, so die Experten von "FONDS professionell".

Die Folgen der Zinswende würden diesem Image jedoch immer wieder Kratzer verpassen. Die Branche suche nun Instrumente, sich zur Wehr zu setzen.

Bei einer turnusmäßigen Bewertung hätten Gutachter im vergangenen November das Immobilienportfolio des offenen Immobilienfonds Leading Cities Invest (ISIN DE0006791825 / WKN 679182) (LCI) von Kanam Grund um rund elf Prozent abgewertet. Ein Paukenschlag. "Autsch!", habe entsprechend der Fondsanalyst Björn Drescher in seinem Newsletter getitelt und KVG-Geschäftsführer Heiko Hartwig in einem kurzfristig einberufenen Webinar zur Rede gestellt.

Hartwig habe anerkennenswert bereitwillig Auskunft gegeben und die Hintergründe erläutert. Ursächlich für den Bewertungsabschlag sei vor allem der zum Erliegen gekommene Immobilien-Transaktionsmarkt. Es finde nur noch wenig Handel statt, weil die Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer zu weit auseinanderklaffen würden. Um dennoch zu einem Verkehrswert zu gelangen, müssten Gutachter Deals simulieren, die nur dann als belastbar gelten könnten, wenn die - derzeit erheblich niedrigeren - Preisvorstellungen eines Käufers zugrunde gelegt würden.

Hartwig habe sich allerdings auch um eine Relativierung des Vorfalls bemüht: "Grundsätzlich gelten Bewertungsergebnisse so lange als nicht realisiert, solange keine Immobilienverkäufe stattfinden. Das bedeutet, dass aktuelle Abwertungen mit möglichen künftigen Aufwertungen auch wieder ausgeglichen werden können." Hartwig betone außerdem, dass sich durch Änderung in der Bewertung der Immobilien für die Ausschüttungen des Fonds eigentlich nichts ändere, denn die Immobilien blieben an dieselben Mieter vermietet und an deren Bonität habe sich durch die Neubewertung der Immobilien nichts geändert.

Weil Portfoliobewertungen aus den geschilderten Gründen einigermaßen virtuell bleiben würden, könne sich der Nettoinventarwert offener Immobilienfonds nach oben oder unten bewegen, ohne dass das unmittelbare Auswirkungen hätte. Tagesaktuell reagieren könnten Anleger offener Immobilienfonds ohnehin nicht, wenn sie nicht an der Börse verkaufen würden, wo jedoch immer eine Liquiditätsprämie eingepreist sei.

Anders verhalte es sich mit der Entwicklung der Anzahl umlaufender Anteilsscheine. Sie lasse erkennen, ob die Kauf- oder die Rückgabewünsche von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds überwiegen würden. Im Gegensatz zu Schwankungen beim Fondsvermögen, die auch an den turnusmäßigen Bewertungen liegen könnten, seien Veränderungen im Anteileumlauf ein klares Indiz für Wachstum oder Schrumpfung eines Fonds.

Insofern hätten die rund vier Prozent Verringerung umlaufender Anteile, die der offene Immobilienfonds Catella MAX (ISIN DE000A0YFRV7 / WKN A0YFRV) in den ersten acht Monaten dieses Jahres zu verdauen gehabt habe, mehr Potenzial, Fondsrealitäten darzustellen als die elf Prozent Wertkorrektur beim LCI. Das Management des Catella MAX habe im Juli reagiert und die Erhebung eines Rücknahmeabschlags aktiviert: Anleger, die danach ihre Anteile am Fonds kündigen würden, würden fünf Prozent ihres Auszahlungsbetrags abgezogen bekommen.

Eine flächendeckende Einführung von Rücknahmeabschlägen drohe der Branche aller Voraussicht nach nicht. Im Unterschied zu allen anderen offenen Immobilien-Publikumsfonds, die derzeit am Markt angeboten würden, habe der Catella MAX bereits in seinen "Besonderen Anlagebedingungen" einen fünfprozentigen Rücknahmeabschlag vorgesehen, der jetzt lediglich habe aktiviert werden müssen. Die nachträgliche Einführung eines Rücknahmeabschlags, ohne den Anlegern ein Sonderkündigungsrecht zu gewähren, sei nicht möglich.

Um genügend Liquidität zu haben, Auszahlungsaufträge von Anlegern bedienen zu können, hätten Fondsmanager andere Möglichkeiten: Sie könnten geplante Ankäufe verschieben oder Verhandlungen dazu in die Länge ziehen, sie könnten die Beleihungsquote ihrer Bestandsimmobilien auf bis zu 30 Prozent erhöhen, sie könnten mit mehr Transparenz das Vertrauen ihrer Vertriebspartner und Anlegerkunden stärken, oder - das sollte jedoch nicht das erste Mittel der Wahl sein - sie würden Immobilien verkaufen. Die im KAGB 2013 eingeführte Kündigungsfrist von einem Jahr gebe ihnen einen vernünftigen zeitlichen Spielraum dafür. (21.12.2023/fc/n/s)

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